El CEO de Airbnb lleva tiempo hablando de cómo el modelo tradicional de la compañía (modelo replicado luego por otros servicios más poderosos, como es el caso de Booking) "se ha roto". Lo destacable es que, en vez de poner el foco en las grandes empresas que dominan este mercado o en la legislación que está permitiendo que el mercado actúe libremente, puso el foco en las personas. Pidió bajar los precios.
Ahora bien: cómo de posible es ofrecer alojamientos muy baratos, según la administración española. En este reportaje tenemos testimonios de dos personas que alquilan a través de Airbnb pequeñas casas, ambas comenzaron a alquilar muy barato porque el objetivo era simplemente ganar un dinero para ir cubriendo gastos, y no el de enriquecerse con sus casas... hasta que han visto cómo poner precios baratos no es tan sencillo, por todos los costos base que no benefician a los pequeños alojamientos, aunque sí a las empresas que acumulan muchos alquileres vacacionales.
Porque, como mucha gente sabemos, Airbnb ya no es quedarte en la habitación de casa de alguien para hacer frente a parte de los gastos y poder compartir tu viaje con alguien local en su casa, sino que es un loft "cuqui" en el centro de alguna ciudad. Muchas veces, ese loft puede tener otros idénticos al lado, porque una empresa ha partido un piso en varios, solo para meterlo en Airbnb.
Sin legislación por el medio, Airbnb pasó de ser alguien alquilando una habitación en casa para conocer gente y compartir gastos, a ser un negocio multimillonario mediante el que la gente con propiedades bien ubicadas o fondos de inversión millonarios que podían comprar viviendas en los centros de las ciudades, comenzaron a comercializar con un bien básico como es la vivienda. La polémica de los pisos de Airbnb es ultra conocida.
Y, como veremos en este reportaje, la legislación que España tiene al respecto no beneficia a los particulares que quieren alquilar una propiedad. Sino que resulta mucho más idónea para las empresas que compran edificios enteros para destinarlo a alquiler vacacional.
Costos de base muy altos
Para arrancar un alquiler turístico, por muy pequeño que sea, hay unos costos de base fijos: la tasa de la licencia municipal en los municipios donde está regulado; comprar la placa reglamentaria por encargo, con el número de licencia; el seguro de responsabilidad civil de carácter anual; extintores y carteles varios reglamentarios...
Luego, si la casa no cumple con todos los requisitos, hay que habilitarla. La regulación depende de cada Comunidad Autónoma, pero puede ser que esté estipulado como obligatorio tener un enchufe al lado del espejo del baño, por poner un ejemplo de algo muy concreto y, si no lo tienes, tendrás que hacer esas obras. Luego están impuestos como el IBI de la propiedad que pagas también de forma anual.
Los impuestos que se pagan cuando llega la declaración de la renta anual dependen de los ingresos de la persona y las ganancias totales, pero hablando con amigos que tienen espacios pequeños en alquiler (un apartamento, una casa...), calculan que el pasado año pagaron entre el 20 y el 25% de sus ingresos, sin tener unas grandes ganancias, solo sueldos normales.
Y luego están otros costes. Cuando alquilas una vivienda vacacional, es el propietario quien asume todos los gastos, no el inquilino (en un alquiler normal, es el inquilino quien paga su uso de luz, agua, internet, teléfono, pero en los vacacionales el viajero paga un dinero fijo, vaya a usar más luz o menos luz...). Hay que pagar la comunidad en el caso de los pisos y en cuanto a suministros, es ampliamente sabido que el precio de la luz en España es elevado.
Hace unos días fui a visitar a una amiga que venía del Ayuntamiento. Ella tiene una casa pequeña, con capacidad para máximo cuatro personas, en alquiler turístico. Es una casa pegada a la suya. Vivía allí antes, hasta que la familia creció mucho y no quiere que sea un alquiler fijo porque a menudo la necesita para temas familiares. Pero decidió regularla para hacer un Airbnb y así ir cubriendo costes, de vez en cuando, de la casa nueva que hicieron para caber toda la gran familia.
Un día antes le había llegado la factura de agua con un coste trimestral de casi 200 euros. Descubrió que, al estar regulada como Vivienda Vacacional, en su municipio pasa a facturar como "aguas industriales". Y el impuesto por la basura también y eso se traduce a 80 euros al trimestre. Es decir, que su casa de unos 60 metros cuadrados en una aldea y con visitantes de forma esporádica, ahora tiene el estatus de 'actividad industrial' y el precio de base por agua y basura es muchísimo más alto. Es curioso que en su pueblo hay gente con 10 apartamentos turísticos que están ubicados en un solo edificio y pagan exactamente lo mismo de precio base.
Algunos huéspedes no ayudan a tener precios bajos
Hablando del tema de pago de suministros, muchos son los huéspedes que no ayudan a poder ofrecerles un alojamiento barato. Una de las protagonistas de esta historia cuenta cómo, en sus primeras visitas de Airbnb tenía un descuento aplicado (cuando te registras, o al menos en aquel momento, si no desactivabas el descuento, se aplicaba automáticamente para las 3 primeras reservas).
Una pareja tenía en semana santa (temporada alta), una habitación por 13 euros cada uno la noche. Hacía una temperatura de unos 30 grados fuera, eran días especialmente calurosos, pero la mujer se empeñó en que ella quería calefacción porque a ella le gustaba dormir con calor. No solo hubo que poner la calefacción, sino que no siguió las instrucciones de uso y la dejaba encendida cuando se iba de casa todo el día e incluso la dejó encendida cuando se fue del alojamiento, el día del check-out.
Regulaciones locales que imposibilitan los pequeños alquileres
Luego hay otras regulaciones locales que todavía hacen más complicado alquilar barato como ha dicho el líder de Airbnb que hay que hacer. Por ejemplo, en Asturias, hace unos días se aprobó que es ahora ilegal alquilar habitaciones cuando es de forma temporal. Sino que hay que alquilar el apartamento /casa íntegramente. Es decir, que la nueva regulación mata del todo el modelo tradicional en el que podías alquilar una habitación en tu casa para viajeros. Otra amiga tiene un apartamento debajo del suyo en una aldea con tres habitaciones. No quiere destinarlo a un alquiler fijo porque muchas son las ocasiones que ella necesita darle uso propio, a lo largo del año.
Decidió alquilar por habitaciones para que la gente que viaja sola pueda tener acceso a un sitio barato donde quedarse y donde compartir zonas comunes con otros viajeros. Hay muchas personas que viajan así y en Asturias, más allá de albergues de peregrinos (por esta región pasan dos itinerarios del camino de Santiago) y hostales de literas y habitaciones compartidas, la gente que viaja sola a bajo precio no tiene opciones. Cobraba 18 euros por persona la noche más lo que cobra Airbnb para una persona, en una habitación privada. Y, normalmente, se creaban espacios agradables en las zonas comunes de gente que hacía amistad y también alguna excursión juntos. Eso ya es imposible porque ahora tiene que destinar toda la casa que tiene capacidad para cinco personas, por lo que el precio es más caro de base.
Mientras hay tantas dificultades para estos alquileres pequeños, tenemos noticias de cómo edificios enteros en ciudades como Oviedo son adquiridos por grandes empresas / grupos de inversores para destinarlos a pisos de alquiler turístico de lujo. Así se quitan de un plumazo otro escollo que encuentran los pequeños propietarios: estas grandes empresas no tienen que pedir permiso a la comunidad para poder abrir su vivienda vacacional, porque la comunidad entera es de ellos.
Y esto, mientras continúan los problemas de gentrificación de las ciudades y encarecimiento brutal del suelo, a los que la legislación no parece ponerle solución.
El trabajo que supone tener un alquiler turístico
Y a todo lo mencionado hay que añadirle el trabajo de gestionar los alquileres vacacionales. Comprender el funcionamiento de las webs donde anunciarlo y los calendarios, gestionar el anuncio, la limpieza constante del espacio, responder mensajes de los turistas o viajeros, gestionar las cancelaciones... Los grandes propietarios suelen delegar estas tareas en una empresa.
También comprender la regulación, los cambios en el registro de viajeros (que, en estos meses ha sido todo un lío con cambios en la regulación que al final no podían ser...). Todo eso son muchas horas de trabajo para un propietario pequeño.
En los últimos años han proliferado las empresas que gestionan los alquileres turísticos y que tienen un costo fijo mensual, lo que ya aumenta también los gastos fijos que luego hacen muy difícil alquilar a precios baratos y seguir las recomendaciones de los creadores de Airbnb.
Imagen | Foto de Rui Silvestre en Unsplash
Ver 24 comentarios